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房地产2022:走过荆棘路

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  • 2022-12-30 01:00:03
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  炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!

  每经评论员 薛晖

  2022年,房地产业经历了极不平凡的一年。市场低迷,房企承压。多家房企债务违约或展期,甚至停牌。市场上出现交付难,维权多,纠纷多。而另一方面,企业坚守,戮力同心,共克时艰。

  一路荆棘坎坷,走过跌宕起伏的一年。

  从年中开始,政策端出现转机。先是多地松绑限购限贷,继而祭出保交楼纾困基金,至11月,监管层“三箭齐发”,信贷、发债、股权融资全面利好房企。一时间,房企股价触底反弹。

  信心的回升,迎来憧憬与期待。绝处逢生,感慨良多!

  时值年终岁末之际,《每日经济新闻》推出《坚守与憧憬》特刊,为行业总结与反思。同时,鼓足勇气,继往开来,再谱新篇。

  酝酿反攻

  2022年的冬天有点冷。对地产圈来说,这也许是1998年以来最冷的一个冬天。

  据国家统计局数据,今年1~11月房地产开发投资增速为-9.8%,降幅继续扩大;商品房销售面积同比下降23.3%,商品房销售额下降26.6%;土地购置面积下降53.8%;商品住宅销售价格环比总体延续降势。

  市场的寒意早就传到了企业。

  据中指研究院统计,TOP100房企前11个月销售总额67268.1亿元,同比下滑42.1%。其中销售额超千亿的房企只有19家,较去年同期减少16家。

  从市场和企业两端数据看,整个行业仍在探底。

  但房企没有躺平。

  逆市中,最忙碌的营销开始了。从“五一”“十一”传统节日营销,到“618”“双11”电商营销,几乎贯穿全年。从折扣力度上看,一季度项目最大折扣普遍在9折,五六月时已经到8折左右。到了三季度,折扣让利在7-8.5折的项目增多。

  除了降价,送车位、送物业费、分期首付……花样翻新。

  绝地反攻,是为了活下去。

  只要活着,就要守住底线。

  房子虽不好卖,但企业没有因此消极怠工。保交付、保民生、保稳定是企业的另一个必答题。

  因此,可以看到,在全国商品房销售面积和金额分别下降23%和26%的情况下,住宅竣工面积下降18%。这个成绩难能可贵。

  而且,下半年房企竣工交付比例明显回升。

  尤其是头部品牌房企,率先垂范。例如碧桂园,前三季度累计交付45万套,第四季度碧桂园预计还将交付约28万套,全年预计共交付约73万套房屋。龙湖前11月共交付约7.6万套,100%如期交付。万科则推出“交房即交证”,让业主收楼的同时可以一手拿钥匙、一手拿房本。

  改头换面

  这一年,房地产业在逆境中迎来了呼唤已久的改变。

  持续了20余年由开发商主导的行业格局正在改变,多元跨界格局初露眉目。

  以往的房地产开发,拿地、融资、设计、施工、销售、物管,均由开发商一条龙服务。此种模式,逐渐将房企推向了追求规模,寻求垄断,甚至陷入高周转、高负债、高杠杆的怪圈。行业的困境,与房企的僵化模式不无关系。

  市场调整引发行业洗牌,一批巨型开发商倒下。

  于是,一鲸落,万物生。

  一个旧模式的终结,预示新格局的开始。

  一曲行业的悲歌,也是新的序曲。

  千帆竞发的房地产格局初具规模。

  一些名不见经传的中小企业乘势而上,还有跨界企业弯道超车。城投公司、代建公司、资产管理公司,得以大施拳脚。商业地产、产业地产、物流地产、物业管理,成为资本新宠。随着国家倡导“租保并举”之策,前些年奄奄一息的部分长租公寓企业也迎来新机。

  新面孔和新玩家的出现,不断增添的新模式、新手段、新资本,亦分散了风险。房地产行业,不再是鸡蛋在一个篮子里的危险行业。

  这也正是近年来调控的深意。

  雪中送炭

  下半年的政策频出,就是雪中送炭。

  8月,住建部、财政部及央行明确要通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月,全国2000亿元专项借款资金启动,保交楼资金进入实质性落地阶段。

  11月以来,央行、银保监会、证监会连续出手,“三箭齐发”改善房企融资环境。

  临近年底两个月,保交楼专项贷款也增至4000亿元,银行授信额度超过3万亿元。

  守得云开见月明。

  房企迎来了久违的转机。而且,更多的利好预期将不久兑现。其中包括,对一线城市合理性购房需求的进一步放松;房地产REITs的扩容与新试点;融资成本的进一步下调……

  也许,房地产业最艰难的日子或将成为过去。

  再提“支柱”

  12月,高层释意,时隔近20年再次重提“房地产是国民经济支柱产业”。

  这无疑是对行业信心的重大提振。

  然而,房企也应重新领会支柱产业的新含义。国家对房地产的新期待已在中央经济工作会议中表达,即防范重大金融风险,支持和改善住房需求,坚持“房住不炒”。也就是说,部分从业者所希望的以房价单边上涨为基础的市场回暖并不被认可。

  重提“房地产是国民经济支柱产业”,并不意味着要回到野蛮生长的“老路上”。

  高层已表现出对这个行业足够的重视与期待。而房地产要真正不负众望,需要切实改变增长方式,真正服务于居住,服务于长期稳定、健康发展的大局。虽然这样会慢一点,但会更稳一点。这样的房地产业,才是符合广大人民群众根本利益的支柱产业。

  2022年走了,房地产业会记住这一年的艰难坎坷。

  2023年来了,满载着行业的憧憬和信心!

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